Жилая или нежилая
Риелторы единогласно рекомендуют не рассматривать покупку жилой недвижимости под размещение гостиницы. Напоминаем о поправках в ЖК РФ, которые вступили в силу 1 октября. Одновременно существенно усложнился порядок перевода жилых помещений в нежилые. Поясняем, каким требованиям должно соответствовать помещение, чтобы его можно было перевести в категорию коммерческой недвижимости с возможностью размещения гостиницы: «Перевод осуществляется в соответствии с требованиями, установленными Главой 3 ЖК РФ. Вкратце это следующие требования:
– у помещения должен быть отдельный вход (вход без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям);
– помещение должно быть расположено на первом этаже или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно над этим помещением, должны быть нежилыми;
– должен быть представлен протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое;
– должно быть получено согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое».
Собрать общее собрание собственников и получить такие согласия, как правило, крайне затруднительно, а сама процедура перевода жилого помещения в нежилое является очень сложной.
На этапе подбора помещений для размещения хостела потенциальным инвесторам можно рекомендовать анализировать покупку только нежилых помещений для таких целей, а также оценивать возможность соответствия такого помещения всем требованиям к объектам размещения.
Не все нежилые помещения одинаково полезны
Исходя из требований, которым должно соответствовать помещение под гостиницу, особенно отдельный вход, покупатели могут заинтересоваться цокольными этажами.. Многие юристы гостиничной отрасли, ссылаясь на нормативно-правовые акты, отмечают, что нет запрета на использование помещений на цокольных этажах под гостиницы: главное требование — пригодность по санитарным и противопожарным нормам.«В п. 6.6.2 ГОСТ «Туристские услуги» указано, что не допускается использование цокольных этажей и подвальных помещений средств размещения для проживания туристов и дается отсылка к Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 2.1.2.2645–10, в п. 3.1 которых сказано, что размещение жилых помещений квартир в цокольных и подвальных этажах не допускается. Однако ГОСТ «Туристские услуги» носит не обязательный характер, а указанные СанПиН относятся к жилым помещениям (квартирам). Таким образом, отсылка в ГОСТ «Туристские услуги» к СанПиН 2.1.2.2645–10 не обоснована.
В п. 23 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 говорится о запрете размещения жилого помещения в подвальном и цокольном этажах. В материалах судебной практики указано, что ссылаться на данное Постановление при рассмотрении дела, связанного с размещением гостиницы на цокольном этаже, нет оснований, поскольку номер гостиницы не относится к жилым помещениям».
Посуточная аренда
По запросу «Санкт-Петербург» на сайте Airbnb.com, где можно забронировать квартиру посуточно, представлено более 300 объектов. Представители гостиничной отрасли одчеркивает, что посуточная сдача квартир фактически допустима законом, поскольку закон запрещает только оказание гостиничных услуг в жилых помещениях, но не сдачу самих помещений в аренду.
После 1 октября в квартирах, которые сдаются посуточно, нельзя предоставлять гостиничные услуги. «В соответствии с п. 2 Правил предоставления гостиничных услуг в РФ, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 1085, данные правила не распространяются на деятельность сдачи внаем для временного проживания меблированных комнат. Кроме того, согласно п. 6 Положения о классификации гостиниц, утвержденному Постановлением Правительства РФ от 16 февраля 2019 года № 158, указанное положение не распространяется на общежития и иные средства размещения, в которых не предоставляются гостиничные услуги. Таким образом, сдавать квартиру на короткий срок, в том числе посуточно, можно, но при условии, что иные услуги (уборка, питание, услуги химчистки и т. д.) не предоставляются. В противном случае такая деятельность будет расценена как деятельность гостиницы. Соответственно, позиционировать квартиру, сдаваемую посуточно, как посуточную гостиницу или посуточный мини-отель не стоит»! Правила предоставления гостиничных услуг определяют гостиничную услугу как комплекс услуг по обеспечению временного проживания в гостинице, включая сопутствующие услуги, перечень которых определяется исполнителем; к таким услугам могут быть отнесены следующие виды услуг:
— служба смены белья и уборки помещений;
— доставка и приготовление еды;
— вызов скорой помощи, других специальных служб, вызов такси;
— услуги по бронированию билетов;
— пользование медицинской аптечкой;
— доставка в номер корреспонденции, адресованной потребителю, по ее получении;
— побудка к определенному времени;
— предоставление кипятка, иголок, ниток, одного комплекта посуды и столовых приборов;
- иные услуги по усмотрению исполнителя.
Правильного вам выбора при покупке помещения!